Konaklama tesisleri için ruhsat alma süreci ve Vergilendirme 2026

Konaklama tesisleri için ruhsat alma süreci, 11 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile güncellenen belirli temel belgelerin temini ve tesisin fiziksel niteliklerinin sağlanması şartlarına bağlanmıştır.

Konaklama tesisi ruhsatı için sağlanması gereken şartlar, genel evrak zorunlulukları ve tesisin türüne göre değişen asgari nitelikler olmak üzere iki ana başlıkta toplanabilir:

1. Temel Belge Şartları (Olmazsa Olmazlar)

Ruhsat başvurusunun değerlendirilebilmesi için her türlü konaklama yerinde (otel, motel, pansiyon vb.) öncelikle şu iki belgenin bulunması zorunlu hale getirilmiştir:

• Yapı Kullanma İzin Belgesi: Tesisin bulunduğu binanın iskânının alınmış olması şarttır.
• İtfaiye Raporu: Yangın güvenliği açısından gerekli denetimlerin yapıldığını gösteren itfaiye raporunun alınmış olması gerekmektedir.

2. Tesisin Fiziksel ve Teknik Asgari Şartları

Yönetmeliğe eklenen maddeler uyarınca, tüm konaklama yerlerinde ortak olarak aranan asgari nitelikler şunlardır:

• Oda Aydınlatması: Yatak odaları doğal ışık alacak şekilde düzenlenmeli, eğer bir odada birden fazla yatak varsa en fazla biri doğal aydınlatma olmaksızın düzenlenebilir.
• Banyo ve Tuvalet Düzenİ: Konaklama birimlerinde tuvalet, banyo ve lavaboların oda içinde (en-suite) olması esastır; sadece kırsal turizm tesislerinde her beş oda için bir ortak banyo/tuvalet düzenlenmesine izin verilir. Ayrıca banyolar rahat duş almaya imkân verecek büyüklükte olmalı, duş alanı perde veya kabinle ayrılmalıdır.
• İklimlendirme: Tesiste sürekli sıcak ve soğuk su bulunmalı, ısıtma ve soğutma merkezi sistem veya klima ile sağlanmalıdır.
• Asansör Zorunluluğu: Müşterinin inip çıkacağı kat sayısı üçü geçtiği takdirde (zemin hariç) müşteri asansörü bulunması zorunludur.
• Personel Alanları: 20 oda ve üzeri tesislerde kadın ve erkek personel için ayrı soyunma, duş ve tuvalet mahalleri; 60 oda ve üzeri tesislerde ise ek olarak dinlenme ve yemek alanları düzenlenmelidir.

3. Tesis Türüne Göre Özel Şartlar

Ruhsat alacak işletmenin türüne göre ek şartlar belirlenmiştir:

• Oteller: En az 5 odalı olmalı, resepsiyon ve lobi bulunmalıdır.
• Moteller: En az 10 odalı olmalı, tesisin otoyol kenarı işlevi gereği oda sayısının en az %80’i oranında otoparkı bulunmalıdır.
• Pansiyonlar: En az 3, en fazla 25 odalı tesislerdir.
• Apart Oteller: En az 10 konaklama birimi (yatak odası + oturma odası/mutfak nişi) bulunmalıdır.
• Kampingler: Deniz veya doğa güzelliği olan yerlerde, ünite başına en az 80 m² alan düşecek şekilde kurulmalı; mutfak, çamaşır ve atık boşaltma alanları içermelidir.
• Mobil Evler: İmar planlarında kamping veya kırsal turizm alanlarında, her birim için 200 m² alan içinde, en az 5 ve en fazla 49 mobil evden oluşacak şekilde düzenlenmelidir.

4. Turizm Amaçlı Kiralanan Konutlar (Yeni Düzenleme)

Yüksek nitelikli konutlar hariç olmak üzere, konutların turizm amaçlı kiralanması durumunda ruhsat şartları şöyledir:

• Aynı binada aynı kiraya veren adına 5’i geçen sayıda bağımsız bölüm kiralanıyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunludur.
• Kiralanan bağımsız bölümler, binadaki toplam bağımsız bölüm sayısının %25’ini geçemez.
• İşyerinin açılması için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması şarttır.
• 30 kişiden fazla çalışanın bulunduğu veya belirli kapasiteyi aşan işletmelerde yangın önlemlerinin alındığına dair itfaiye raporu gereklidir.

Özetle: Bir konaklama tesisi işletmek için sadece binayı kiralamak veya satın almak yetmemekte; binanın “Yapı Kullanma İzin Belgesi”ne sahip olması, yangın güvenliğinin itfaiyece onaylanması ve odaların doğal ışıktan banyo mahremiyetine kadar belirli standartlarda revize edilmesi gerekmektedir.

---

Bir Analoji ile Açıklamak Gerekirse: Konaklama tesisi ruhsatı almak, trafiğe çıkmak için bir araç ruhsatı almaya benzer.

• Yapı Kullanma İzni ve İtfaiye Raporu, aracın motorunun ve frenlerinin sağlam olduğunu kanıtlayan “TÜVTÜRK muayenesi” gibidir; bu olmadan trafiğe (piyasaya) çıkamazsınız.
• Tesis Türü Şartları (Otel, Motel, Kamping) ise ehliyet sınıfı gibidir; bir motosiklet (Pansiyon) için istenen donanımla, bir tır (Tatil Köyü) için istenen donanım ve park alanı şartları birbirinden tamamen farklıdır.